Tabungan, Investasi Reksadana, Saham, atau Properti

Banyak yang bingung cara mengembangkan uang mereka dengan cepat. Tapi pilihan investasi sangat banyak belum lagi resiko yang muncul, Apakah kita bisa mempercayai marketing yang selalu mengatakan ini aman dan akan balik modal+profit dalam waktu beberapa tahun? Menurut saya yang namanya marketing akan selalu mengatakan sisi positifnya saja dan berusaha agar sisi negatif tidak diketahui. Jadi akan saya bahas kelebihan dan kekurangannya di sini mengenai investasi. Sehingga kita bisa ambil keputusan dengan lebih baik.

Tabungan

Tabungan digunakan untuk kemudahan dalam menarik dana dan akan menjadi titik tempat kamu akan transfer uang menuju investasi kamu atau menerima hasil investasi mu. Saran saya carilah tabungan yang memudahkan kamu bukan yang admin rendah, atau tidak ada biaya bulanan. Kenapa? Karna sama biaya admin 15rb per bulan itu harga wajar selama kamu memperoleh kemudahan dalam melakukan transaksi. Itulah keuntungan yang bisa saya sebutkan dari bank.

Kalau bank harus diperhatikan bahwa, bunganya dihitung per tahun dan sekitar 2-3% tergantung bank dan promonya, ada bank yg memberikan bunga hingga 4% tetapi jumlah transaksi dibatasi per bulan. Untuk memperoleh bungan yg bisa dinikmati maka harus menabung sebesar 100jt lebih. Sehingga untuk bank, carilah yang memudahkan kamu dalam melakukan transaksi dan bukan bunganya.

Reksadana 

Reksadana ada banyak jenis, yang memberikan profit konstan adalah reksadana pasar uang. Tapi hanya 4-5% keuntungannya adalah tidak ada biaya administrasi dan tidak dipotong pajak. Semua sudah diuruskan oleh pengelola reksadana. Keuntungan reksadana adalah tidak ada biaya administrasi dan bunga lebih besar dari bank, tetapi untuk menarik uang memerlukan waktu sekitar 1 hari hingga 1 minggu, tergantung kondisi. Jadi untuk menabung gunakan reksadana pasar uang saja.

Ada juga reksadana yang full pada surat hutang sehingga memberikan kita deviden setiap bulan seperti reksadana pendapatan tetap. Pada reksadana pendapatan tetap ada 2 skema yang mungkin terjadi. Pertama, hasil dari reksadana tersebut dalam bentuk deviden dan di transfer ke dalam rekeningmu setiap bulan. Kedua, hasil dari reksadana tersebut adalah tambahan unit, saya tahu hal ini dikarenakan tiba-tiba ada email transaksi reksadana meskipun saya tidak melakukan pembelian ataupun penjualan. Untuk reksadana pendapatan tetap sebaiknya digunakan untuk jangka panjang, karena selain harga unit bisa naik turun terdapat biaya pembelian dan penjualan.

Reksadana yang lebih besar profitnya adalah campuran, tetapi campuran semakin besar profitnya resikonya makin besar. Perhatikan campurannya,  pasar uang rata-rata berada di surat hutang negara atau obligasi. Karna itu profitnya konstan namun tidak tinggi. Perhatikan proporsi dari campuran tersebut, bila 30% berada pada obligasi maka obligasi tersebut memiliki keamanan pada 30% dana yang kamu tempatkan, sisa 70% akan tergantung pada pergerakan saham. Sehingga bila pasar saham naik maka keuntungan bisa tinggi bahkan sampai 50% tetapi bila pasar saham turun maka harganya juga akan turun. 

Terakhir adalah reksadana saham, reksadana ini fokus pada instrumen saham. Sehingga pada saat ada saham yang harga naik dan saham yang harganya turun maka pergerakan reksadana tersebut akan melihat rata-rata pergerakan. Hal ini digunakan untuk mengurangi resiko apabila anda belum siap bermain saham sendiri. Sehingga reksadana saham memiliki resiko yang hampir sama besar dengan saham.

Lalu ada reksadana lainnya yang menyesuaikan dengan kondisi atau mentarget pasar tertentu seperti reksadana syariah, mereka mempunyai cara kerja tertentu yang sesuai dengan keagamaan masing-masing. Saya ga bahas ya, takut salah.

Saham

Saham adalah salah satu instrumen yang sering jadi kontroversi. Kontroversinya adalah saham itu investasi atau judi. Seringkali menjadi judi, kenapa? Karna orang tersebut membeli saham secara liar tanpa melihat prinsip fundamental. Fundamental di sini adalah laporan keuangan yang dimiliki perusahaan, sehingga meski saham tersebut rugi saat ini dalam jangka panjang perusahaan itu pasti akan memberikan profit. Cara memilih saham yang sehat cukup mudah saat ini, perhatikan artikel berikut ini. Cara memilih saham yang sehat.

Berbeda dengan saham "gorengan", saham ini adalah saham yang melihat pergerakan saham saja tanpa melihat apakah perusahaannya sehat atau tidak. Ketika kita bermain di saham gorengan, inilah yang disebut berjudi. Karena kita tidak melihat laporan keuangan dan hanya melihat harga saham saat ini. Kemudian saham gorengan ini hanya disimpan dalam waktu singkat saja dan tidak cocok untuk investasi jangka panjang. Untuk bermain saham gorengan ada baiknya belajar analisa teknikal terlebih dahulu.

Photo by Lorenzo from Pexels

Sampai hari ini saya tidak menulis/share pengalaman saya dalam analisa teknikal karena analisa teknikal hanya memperbesar kemungkinan sukses, jadi tidak pasti berhasil 100%. Sebagian besar aset sayapun ada pada saham yang memiliki fundamental bagus dan sering membagikan deviden mereka dan saya menggunakan analisa teknikal untuk mengetahui kapan waktu masuk yang tepat.

Properti

Kemudian ada properti, di mana bagi semua orang investasi di properti pasti menguntungkan. Pernyataan ini tidak salah dan tidak benar juga. Karena setelah saya dan beberapa teman melakukan perhitungan, properti menguntungkan dalam waktu kurang 10 tahun dengan syarat digunakan sebagai tempat kost. Semua ini sangat bergantung pada lokasi, lokasi dan lokasi.

Kenapa bisa, katanya investasi properti pasti untung? Pertama, tanah dan bangunan memiliki pajak yang harus dibayarkan setiap tahun, dan bila properti tersebut berada di sebuah kawasan perumahan yang memiliki aturan mengenai sebuah biaya, kamu juga harus bayar biayanya. 

Biaya balik nama bekisar 0,5 hingga 1% ke notaris dan ada pajak penjualan sekitar 2,5% dan pembelian juga ada pajak sekitar 5%. Anda akan lebih cepat profit apabila melakukan pembelian properti yg NUP tetapi itu berarti properti tersebut bisa anda nikmati setelah selesai dibangun. Kemudian menjual properti tidak mudah, karena sekali lagi lokasi sangat menentukan. Ada sebuah rumah dibeli seharga 2,5 M lalu orang tersebut ingin menjual seharga 3M. Strategi dia adalah membongkar rumah tersebut dan membangun kembali menjadi 3 rumah dan tiap rumah dihargai 1,2M. Kelihatannya menguntungkan sekali bukan, tetapi 3 rumah berarti memecah surat tanah dan akan membayar pajak jual beli sebanyak 3 kali. Lalu ada biaya membangun 3 rumah, material, tukang dan lainnya.Kemudian dia masih harus menunggu pembeli. Selama masih menunggu biaya rumah tersebut akan terus jalan dan rumah tersebut mungkin ada kerusakan karena cuaca dan lainnya. 

Belum lagi kalau kamu membeli rumah tersebut dengan KPR, maka akan ada bungan kredit yang berjalan. Perhatikan sekali dalam menghitung jumlah cicilan, misal biaya properti 1M kamu DP 500jt dan sisanya KPR selama 10 tahun. Sekilas terlihat sisa 500 juta dalam 10 tahun berarti 1 tahun 50 juta, coba hitung secara terbalik maka kamu akan lihat bedanya. Cicilan per bulan harusnya 4 jutaan, tetapi namanya perusahaan mereka akan cari untung. Sehingga cicilannya adalah 5 juta belum termasuk bunga kredit, total yang pernah saya hitung adalah per bulan harus bayar 6juta ++. Sekarang anggaplah hanya 6 juta kemudian kita hitung secara terbalik yakni 6juta x 12 bulan x 10 tahun, maka yang dibayarkan adalah 720juta. Sekali lagi ini tidak menghitung bunga atau bunga KPR saya anggap 0% selama 10 tahun.

Jadi pikirkan ulang apabila ingin membeli properti, menjual dalam waktu singkat dan menggunakan hutang di bank. Jangan sampai anda mengakumulasi hutang yang terlalu besar dan anda menjadi rugi.

Photo by Gabby K from Pexels

Sehingga saya dengan berani mengatakan apabila investasi di properti perhatikan lokasinya. Karena tanpa mengerti hal ini beli properti tidak jauh berbeda dengan berjudi. Perhatikan lokasinya, kalau tempat kost carilah yang dekat rumah sakit, pusat bisnis atau sekolah/universitas. Kalau untuk tempat tinggal carilah tempat yang tenang dan tidak terlalu ribut. Untuk tempat usaha, maka orang akan mencari properti di depan jalan utama atau yang ramai dilalui orang.

Salah mengambil keputusan akan berakibat rugi, tetapi secara overall(Jangka Panjang) properti tetap menguntungkan kok. Meski tidak terjual, harga tanah akan terus naik dan bisa kamu gunakan sebagai tempat tinggal/usaha. Yang saya mau katakan di sini adalah untuk investasi di property kamu harus mempersiapkan modal cukup besar, jangan asal berhutang untuk membeli properti

Di sini juga sering ada jebakan di mana banyak sekali penjual properti membandingkan harga beli properti dengan harga sewa properti. Jebakannya di mana? 

1. Di lokasi. Yang terjadi adalah harga beli rumah di pinggiran akan dibandingkan dengan harga sewa properti di tengah kota. Banyak yang terjebak dan percaya begitu saja. Padahal dengan harga sewa juga sangat bergantung pada lokasi
2. Harga investasi yang pasti naik. Menjual properti tidak semudah membelinya, selain cicilan KPR akan ada pajak yang harus dibayar waktu membeli dan pajak yang dibayar waktu menjual serta biaya maintenance saat tempat tersebut tidak ditinggali. Jadi investasi ini naik seiring dengan berjalannya biaya. Apalagi apartemen dimana peningkatan harga tidak terlalu baik.
   
3. Kemudahan akses ke mana saja, Akses memang mudah tapi jalannya seringkali macet, dan bila diberitahu jalan yang tidak macet biasanya juga memutar sedikit jauh.

 

Properti Apartemen

Bagaimana dengan properti seperti apartemen? Nah ini adalah hal yang menarik. Pertama apabila bicara apartemen semua tergantung ukurannya. Kalau 2 BR atau 2 kamar biasanya untuk keluarga dan bisa ditinggali sendiri. Tetapi selain itu maka investasi yang dimaksud adalah untuk disewakan per hari atau per tahun. 

Kalau di sewakan per tahun maka biaya sewa bisa dari 5% hingga 10% harga beli(Tergantung lokasi). Lalu biasanya tipe studio dan disewakan di daerah kampus. Keenakan dari sewa per tahun adalah biaya semua akan ditanggung oleh penyewa sehingga kita akan dapat keuntungan bersih tanpa potongan apapun(mengesampingkan notaris untuk perjanjian). Kalau disewakan per hari maka keuntungan bisa lebih tinggi, namun perlu diperhatikan bahwa sewa harian akan membuat kamu yang bayar biaya maintenance, listrik dan air. Target pasar dari sewa harian adalah orang-orang yang berlibur atau urusan kerja. Sehingga pilihlah yang di tengah kota atau di atas sebuah mall. Kemudian kamu harus lebih memacu diri untuk mencari orang yang sewa harian. Karena kalau tidak ada yang sewa maka kamu akan rugi karena biaya maintenance yang rutin tiap bulan

 Lalu pola pikir investasi di properti harus ke arah sewa, karena harga apartemen sangat susah naik dan apartemen juga bukan barang yang mudah untuk dijual.

Saran saya, cek cek cek dan cek lokasi serta harga-harga sebelum bertemu dengan sales properti

---------------------------------------------------------------------------------
Pembahasan mengenai instrumen investasi lain
1. Hutang negara dan P2P Lending